近期公募REITs市場波動幅度加大，部分項目跌幅較前期有所擴大。據(jù)證券時報記者觀察，機構行為主導了本輪REITs價格波動，部分投資者止損造成價格下跌。

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業(yè)內專家對記者表示，當前REITs市場經(jīng)歷的價格下行是估值理性回歸的過程，也是市場價值發(fā)現(xiàn)機制逐步完善的必經(jīng)過程。從內部收益率等指標來看，部分REITs產(chǎn)品已經(jīng)開始具備長期配置價值，投資機會已經(jīng)顯現(xiàn)。

市場估值理性回歸 長期配置價值已顯

今年以來，目前已上市的27只REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中16只跌幅超過10%。

“從當前市場情況來看，機構投資者對REITs投資采取相對謹慎的態(tài)度，去年年報披露后，部分項目出現(xiàn)價格下跌，市場出現(xiàn)了分化現(xiàn)象。”一位受訪的REITs機構投資者表示。

市場機構研究顯示，部分基礎設施項目經(jīng)營業(yè)績不及預期、前期存在發(fā)行溢價、疊加市場投資者交易趨同可能是此次公募REITs連續(xù)下行的重要因素。

市場情緒悲觀之時，往往蘊含投資機會。部分超跌的REITs產(chǎn)品已經(jīng)顯現(xiàn)出長期配置價值，其分派率和內部收益率正在逐步提升。

以當前下跌最深的高速公路來看，以6月6日高速公路REITs收盤價計算，部分產(chǎn)品對應的內部收益率已經(jīng)提升至10%以上，能為投資者提供較高的投資回報。

記者從目前已披露的REITs一季報數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，各板塊底層資產(chǎn)基本面向好發(fā)展的趨勢沒有改變。大部分高速公路行業(yè)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費收入同比實現(xiàn)正增長。工業(yè)廠房板塊中，臨港、東久等REITs產(chǎn)品的可供分配金額完成度超過25%。而倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定，支撐業(yè)績的抗周期屬性更強。對于首次發(fā)布季度報告的嘉實京東倉儲REIT，三個底層資產(chǎn)在報告期末時點的出租率均達到100%，運營情況保持穩(wěn)健。華夏華潤有巢REIT的2個底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率也較2022年有所增長。

“從投資機構的交易行為來看，普遍均會設置止損線，由于價格的下跌，部分REITs產(chǎn)品已經(jīng)觸及止損線。”前述REITs機構投資者表示。

據(jù)初步了解，部分投資者以“固收思維”設定的止損線水平遠窄于權益投資止損線。而面對兼具權益屬性的REITs產(chǎn)品，在當前的形勢下，投資機構應審慎評估，理性判斷止損線設置是否合適。

一位業(yè)內分析人士表示，“恐慌情緒下的拋售行為或將錯失投資良機。總體來看，目前已無需過度擔心，市場情緒修復指日可待。”

市場發(fā)展整體穩(wěn)定 完善機制行穩(wěn)致遠

國內REITs市場仍處于建設發(fā)展初期，市場的定價中樞、各行業(yè)板塊的定價邏輯仍在持續(xù)探索中。隨著當前市場各方不斷摸底、博弈，后續(xù)不同資產(chǎn)價格之間將不斷分化，市場價格將不斷向價值的回歸，投資人將在價值回歸中尋求到投資機會。

“在此輪下跌過程中，蘊含著較大的投資機會，當前REITs產(chǎn)品已經(jīng)體現(xiàn)出強勁的基本面復蘇跡象，值得進一步關注。”業(yè)內人士表示，“誠然，未來的REITs市場將出現(xiàn)一定的分化過程，這是資本市場的自然現(xiàn)象。業(yè)績好的產(chǎn)品必然會重啟新一輪的投資熱情。”

值得一提的是，近期REITs市場價格走弱、投資避險情緒上升的情況，是市場充分博弈下的正常調整，但也反映了市場建設中存在一些深層次的難點和問題，部分機制安排與市場需求的匹配程度有待提高，需要通過進一步改革創(chuàng)新來解決完善。

多位市場人士在采訪中表示，建議未來能在REITs估值對資產(chǎn)價值的合理反映、完善匹配產(chǎn)品特征的信息披露制度、長線資金的不斷引入、投資者機制的優(yōu)化、項目運營管理效率的提升等方面有進一步的制度安排，必將推動REITs市場逐步壯大，并行穩(wěn)致遠。

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